黑龙江省物业管理条例

2020-03-05

(征求意见稿) 

第一章


第一条立法目的和依据〕 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条〔适用范围〕 本省行政区域内物业管理以及相关监督管理活动适用本条例。

第三条〔党的领导〕 物业管理活动应当坚持党的领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的工作格局;应当将物业管理纳入社区治理体系,建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业、业主等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织,发挥党的基层组织作用。

    第四条〔市场机制〕全社会应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,维护“享受物业服务依法付费”的物业服务市场秩序,构建共商、共治、共享的物业服务市场环境。

第五条〔政府职责〕 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划,建立健全物业管理联席会议制度,协调解决物业管理活动中的重大问题。

第六条〔街道、乡镇政府职责〕街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责:

(一)组织成立首次业主大会会议筹备组或者物业管理委员会;

(二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

(三)指导和监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会开展日常工作;

(四)指导和协调老旧住宅区物业管理工作;

(五)协调物业管理与社区管理服务之间关系,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

(六)法律、法规规定的其他职责。

居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第七条〔部门职责〕 县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,按照职责分工,依法履行下列职责:

(一)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

(二)对物业招投标活动进行监督管理;

(三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

(四)处理物业管理中的投诉;

(五)对住宅专项维修资金(以下简称“专项维修资金”)缴存、使用情况进行监督管理;

(六)建立健全物业管理电子信息平台;

(七)法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政主管部门,按照各自职责,负责物业管理区域内相关监督管理工作。

第八条〔执法进小区〕县级以上人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动监督管理的行政主管部门,并依法公示。

前款规定的相关行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域显著位置公布所负责执法事项、联系人姓名和联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

第九条〔考核测评机制〕 物业行政主管部门负责对街道办事处或者乡镇人民政府物业管理工作情况进行年度考核。街道办事处或者乡镇人民政府负责对业主委员会工作情况进行年度测评,测评结果提交业主大会,作为启动业主委员会改选要素之一;业主委员会负责对物业服务企业的服务质量进行年度测评,测评结果提交业主大会,作为续聘或者解聘物业服务企业要素之一。

测评内容应当包含业主满意度和业主诉求办结率两项指标。

第十条〔行业自律〕物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定和组织实施物业服务规范,规范从业行为,调解行业纠纷,组织业务培训,促进物业服务企业依法经营和诚信服务。

 

第二章 物业管理区域以及相关配置

 

第十一条〔物业管理区域划分原则〕 物业管理区域的划分,应当有利于实施物业管理,以建设用地宗地确定的用地范围为基础,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。

物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能独立分割的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

第十二条〔物业管理区域的具体划分〕 新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,物业行政主管部门应当对物业管理区域的划分提出意见和建议,经商城乡规划行政主管部门,纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件,并向社会公布。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府,结合物业管理实际需要,在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第十三条配套建筑与设施设备管理 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。

第十四条配套建筑权属管理 物业管理区域内与物业服务相关的门卫室、监控室、换热站(锅炉房)、水泵房等配套建筑,应当由建设单位或者业主委员会按照法定程序办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

第十配套建筑的权属 按照规划要求在物业管理区域内配套建设的幼儿园、会所、休闲健身用房等,应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权证明文件,并优先为业主提供服务;未约定属于建设单位所有的,其所有权依法属于业主。

第十新建房屋建筑地下车位权属 新建房屋建筑按照规划确定的配建比例建设的地下车位(不含配建的人防工程),计入开发建设成本的,不得销售。

前款规定的地下车位应当优先满足业主需求;租赁经营的,其收益由全体业主共同使用,具体办法由市、县人民政府另行制定。

配建的人防工程用作地下车位的,由物业服务企业按照合同约定进行日常管理,并确保战时能够提供给人民防空部门使用。

十七〔物业服务用房的面积标准〕建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

(一)房屋总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米的标准配置;

(二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的,按照不少于总建筑面积千分之二的标准配置;

(三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不少于千分之一的标准配置;

分期开发建设的,首期配置建筑面积不得少于一百平方米。

 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积不得低于二十平方米。

第十八条〔物业服务用房的功能和位置要求物业服务用房应当位于地面以上并能够独立使用,具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层,但配置电梯和单独建设的除外。

物业服务用房不计入分摊共用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

十九〔物业服务用房的保障措施〕 城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业服务用房。

未经业主大会同意,不得改变物业服务用房的用途。

二十 新建住宅物业专业经营设施设备管理 新建住宅物业管理区域内的供水、排水、供气、供热、供电、通信等终端用户端口以外的专业经营设施设备,应当按照国家技术标准和专业技术规范依法设计、施工,所需费用由建设单位承担。

建设单位应当通知供水、排水、供气、供热、供电、通信等专业经营单位参加竣工验收;竣工验收合格后,应当将专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位,并签订移交合同。专业经营单位应当接收并负责运行、维修、养护、更新和管理。

二十一 已建住宅物业专业经营设施设备管理 本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、排水、供气、供热、供电、通信等终端用户端口以外的专业经营设施设备,应当无偿移交给专业经营单位。

县级物业行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收;验收合格的,专业经营单位应当接收并负责运行、维修、养护、更新和管理,并签订移交合同;验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出改造方案,经改造合格后移交。改造费用的承担办法,由市、县人民政府制定。

 

第三章 业主、业主大会、业主委员会

 

第二十二条〔业主及其权利义务房屋的所有权人为业主。

因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书,以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织,在物业管理中享有业主权利,承担业主义务。

业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定,不得以放弃权利为由不履行义务;不得以无人居住、已办理停热手续、物业服务质量有瑕疵为由欠缴物业服务费。

二十三〔首次业主大会会议召开条件〕 符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请:

(一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;

(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

分期实施住宅建设项目的,其首期交付使用房屋应当满足上述条件之一。

建设单位应当按照有关要求提供相关材料。

二十四〔首次业主大会筹备组建 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内指导组建首次业主大会筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主,建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、辖区公安派出所等派员组成,组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上,按照下列条件确定并公示:

 (一)具有完全民事行为能力;

 (二)遵守有关法律、法规;

    (三)本人、配偶以及三代以内直系血亲未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

    (四)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(五)按时交纳物业服务费和专项维修资金;

(六)法律、法规规定的其他条件。

筹备组成员人数应当为七人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组应当自组建之日起五日内,将成员名单及其与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

筹备组成员就筹备工作意见不一致的,按照少数服从多数原则表决决定,多数票不足半数的,由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告,应当加盖居(村)民委员会公章。

二十五条〔首次业主大会筹备组职责〕 首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域显著位置公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

二十六〔业主大会职责〕除法律、行政法规规定的职责外,业主大会还应当履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会会议表决规则;

(二)确定物业管理方式;

(三)决定改变共有部分的用途;

(四)确定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用方式;

(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

(七)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会委员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

(八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(九)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会可以授权业主委员会行使前款第四项、第五项职责。

二十七业主大会召开条件、投票权数确定和表决方式 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

市、县人民政府物业行政主管部门可以建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

二十八〔业主委托人 业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、权限和期限。一名委托代理人代理业主人数不得超过三人。

除首次业主大会外,一个物业管理区域内业主在300户以上的,可以推选业主代表参加业主大会会议。具体推选和表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

二十九〔业主委员会委员 业主委员会由五至十五人的单数委员组成。对一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的,应当按照相应比例预留委员名额,待交付使用后陆续补充。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(三)按时交纳物业服务费和专项维修资金;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力和文化水平;

(六)具备履行职责的相应时间;

(七)本人、配偶以及三代以内直系血亲未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主委员会委员实行差额选举的,未当选且得票数达到规定票数的候选人,可以当选候补委员,并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则确定

业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息,并向业主公开。

业主委员会每届任期三至五年,委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第三十条〔业主委员会委员资格自行终止 业主委员会委员不得在本物业管理区域内物业服务企业中任职或者兼职。有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

    (一)任期届满的;

    (二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病等原因丧失民事行为能力的;

(四)被判处剥夺人身自由刑罚的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的;

(六)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的。

第三十一条〔业会委员资格终止处理业主委员会委员有利用职务之便谋取不正当利益,以及其他损害业主共同利益,拒不履行委员职责,或者违反法律、法规、管理规约等行为的,业主委员会在调查核实后应当责令其暂停履行职责,并提请业主大会终止其委员资格。业主大会或者业主委员会不做处理决定的,街道办事处或者乡镇人民政府应当予以督促。

第三十二条〔业主委员会委员资格终止信息公告业主委员会委员资格终止的,业主委员会应当在物业管理区域显著位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主;业主委员会不公告的,街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主委员会公告。

业主委员会委员应当自资格终止或者停止职务之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第三十三条〔业主委员会职责〕业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)拟订物业服务内容、标准以及收费方案,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约;

(六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)制定档案和印章等管理制度,并建立相关工作档案;

(九)定期公布专项维修资金使用和利用物业共用部位、共用设施设备的经营性收支情况;

(十)调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十一)配合街道办事处或者乡镇人民政府、公安机关、居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

三十四对业主委员会组织召开业主大会的监督 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开;业主委员会逾期仍不召开业主大会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府召集业主委员会委员重新推选业主委员会主任、副主任。

第三十五条〔业主委员会委员禁止行为〕 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

(六)以出借或者设定担保等方式挪用、侵占业主共有财产;

(七)与物业服务企业有可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换;

(八)违规泄露业主信息;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

第三十六条〔业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理规约生效时间〕 依法成立的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会应当自成立之日起五日内在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员、候补委员名单以及联系方式。

业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

三十七〔业主委员会的改选 业主委员会实际履行工作职责的委员人数少于百分之五十不能正常开展工作的,或者业主委员会任期未满自行解散的,街道办事处或者乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议,选举业主委员会。

第三十八条业主委员会办事机构业主委员会可以设立办事机构,聘请专职人员负责处理业主委员会日常事务和财务工作,协调解决业主投诉等工作。

聘请的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理,在业主委员会授权范围内开展工作。

按照合同约定,对聘请的专职人员减薪或者解聘的,应当经业主委员会半数以上委员同意。

三十九〔业主组织工作经费〕 除首次业主大会会议外,业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补贴及聘用专职人员的薪酬,应当从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。不足部分由全体业主分摊,具体办法和标准由业主大会决定。

聘请专职人员的薪酬标准不低于当地年度社会最低工资标准。

业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、管理和使用情况,每年不少于两次,每次公示期不少于十日。公示期满后,业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

四十物业管理委员会成立条件有下列情形之一的,街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,组织业主共同决定物业管理事项:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的;

(四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

第四十一条〔物业管理委员会组成〕物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居(村)民委员会、业主、其他物业使用人代表七人以上组成,人数应当为单数,其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上。主任由居(村)民委员会代表担任;副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任;业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府业主推荐或者自荐的基础上确定。业主代表应当符合本条例第二十四条规定的业主大会筹备组成员条件。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

第四十二条〔物业管理委员会职责〕已成立业主大会、未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会按照本条例第二十六条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定;未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使本条例第二十六条和第三十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

物业管理委员会成立程序、物业管理委员会成员应当具备的条件以及其他有关事项按照本条例业主委员会的有关规定执行。

第四十三条〔物业管理委员会解散〕 物业管理委员会自业主大会成立、且选举产生业主委员会起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

 

第四章 前期物业管理

 

四十四〔前期物业服务企业的选聘〕 新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在商品房销售,按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

投标人不足三人或者建筑总面积在万平方米以下的,经物业所在地县级物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

四十五〔前期物业服务合同〕 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同,并在销售场所进行公示。

四十六〔前期物业服务费用的承担 前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期人员、工作费用,由建设单位承担房屋交付发生的物业服务费,由买受人承担。

四十七〔前期物业服务企业参与住宅物业开发建设 前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设,对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与住宅物业管理有关的建议。

建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

四十八〔前期物业服务的承接查验〕 竣工验收后,前期物业服务企业应当按照国家有关规定进行承接查验,承接查验相关费用由建设单位承担。

建设单位可以邀请居(村)民委员会、业主代表、专业机构参与承接查验,进行见证和监督。参与承接查验的各方代表应当在承接查验记录上签字确认。

建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,主动公开承接查验协议,现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含监控系统、消防系统等重要设施设备查验内容。

建设单位应当与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定,并在业主办理进户手续时进行公示。

建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未整改落实的,物业服务企业应当及时向所在地相关行政主管部门报告,相关行政主管部门应当依法处理。

四十九承接查验备案物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内,持下列资料向物业所在地县级物业行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录。

县级物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

 

第五章 物业服务管理

五十〔物业服务项目招标 除业主大会决定继续聘用原物业服务企业外,业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。投标人不足三人的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍不足三人的,经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

五十一〔物业服务内容 物业服务事项应当包括下列基础内容:

(一)物业共用部位的日常维护和管理;

(二)物业共用设施设备及其运行、保养和管理;

(三)环境卫生、绿化养护管理服务;

(四)公共秩序维护;

(五)物业装饰装修管理;

)为业主接收邮件、快递提供便利;

(七)物业档案资料的保管。

物业服务企业可以拓展服务事项,公示服务内容和标准。根据小区居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老、托幼等家政服务的需求,与业主或者物业使用人签订个性化服务合同,提供有偿服务。

五十二〔物业档案 物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的,物业服务企业应当妥善保管,保证档案资料齐全,不得泄露业主个人信息;业主自行管理的,由自行管理组织或者机构履行保管义务

五十三〔物业服务收费原则 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,市、县价格主管部门应当会同物业行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并及时向社会公布。业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。

实行市场调节价的,物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业不得向业主收取合同约定之外的任何费用。

五十四〔物业服务收费形式物业服务收费可以采取菜单制、包干制或者酬金制等形式,具体收费形式在物业服务合同中约定。

实行菜单制的,建设单位或者经业主大会授权的业主委员会应当参照物业行政主管部门制定并公布的物业服务项目、服务内容和服务等级标准,以及价格主管部门制定并公布的物业服务定价成本标准,选择后综合确定物业服务费标准。

实行包干制和酬金制的,按照国家有关规定执行。

五十五〔物业管理公示制度 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:

    (一)物业服务投诉电话,物业项目负责人联系方式,物业项目所在社区、街道办事处名称以及相关负责人联系方式,业主委员会、物业管理委员会成员名单以及负责日常工作人员联系方式;

    (二)物业服务企业营业执照,物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

    (三)物业服务费交纳情况、物业项目收支情况以及审计报告,由物业服务企业负责经营的物业共用部位、共用设施设备经营收益情况等;

(四)供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位联系方式;

(五)其他应当公示的信息。

第五十六条〔物业服务费的交纳〕 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务合同约定可以预收物业服务费的,预收期限最长不得超过一年。

业主不得以未接受物业服务或者无需接受物业服务为由拒交物业服务费;逾期未交纳物业服务费的,可自逾期之日起,按照物业服务合同约定加收违约金,收取标准不得超过日1,违约金总额不得超过当年物业服务费的两倍。

业主未按照约定交纳物业服务费的,业主委员会或者物业管理委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让物业时,转让双方应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。

物业服务企业不得因业主欠交物业费,限制业主进出小区、入户以及车辆进入停车位。

五十七 专业经营单位收费〕 供水、排水、供气、供热供电、通信专业经营单位应当向最终用户收取费用,不得强制物业服务企业无偿代收代交,不得因物业服务企业拒绝代收代交费用停止向最终用户提供服务。

物业共用部位、共用设施设备非经营性用水、用电、用热价格,按照当地居民使用价格标准执行。

五十八〔安全隐患的防范和消除物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备可能存在安全隐患时,物业服务企业应当设置警示标识,采取防范措施,及时消除隐患;不能自行处置的,应当报告政府有关部门。

物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,应当及时通知相关管理单位,相关管理单位应当及时消除安全隐患

五十九〔解除物业服务合同和续聘 物业服务合同任何一方当事人依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的,提出解除合同的一方当事人应当提前六十日通知另一方,并在物业管理区域显著位置公示。

业主大会决定续聘的,业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。

六十物业服务交接 业主共同决定解除物业服务合同的,原物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域。退出物业管理区域前,原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

物业服务企业应当业主委员会或者物业管理委员会,或者在业主委员会或者物业管理委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

)移交物业共用部位共用设施设备、物业服务用房等固定资产;

)结清预收、代收和预付、代付的有关费用

)移交物业档案

)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业服务企业进场服务。

新选聘的物业服务企业不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并保存查验记录。

六十一物业管理移交监管原物业服务企业拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务企业协商;协商不成的,可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级物业行政主管部门报告,可以向辖区内公安机关请求协助

县级物业行政主管部门责令原物业服务企业限期移交、退出物业管理区域,但原物业服务企业拒不移交、退出的,依法处理物业服务企业有强占物业服务用房、破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

六十二诚信履约机制 县级以上物业行政主管部门应当建立业主、业主委员会以及聘任人员物业管理委员会、物业服务企业、物业项目负责人信用信息档案,将涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

六十三〔业主自行管理〕 经业主共同决定,可以对物业实施自行管理,并接受所在地县级物业行政主管部门街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督。

业主自行管理不得违反有关法律法规规定,不得损害社会公共利益,不得侵害业主和他人的合法权益。

六十四〔议事方式〕 业主自行管理的物业服务项目、内容、等级标准、费用、收费方式等事项由业主共同协商确定。

六十五服务费用公示 业主自行管理的,应当在物业管理区域显著位置公示下列事项:

(一)服务费用的收支情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备经营收益及使用情况。

六十六应急物业服务物业管理区域突发失管状态时,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位,提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。

街道办事处或者乡镇人民政府应当将应急物业服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域显著位置公示。应急物业服务期限不超过6个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新的物业服务企业,做好交接工作。

 

第六章 物业的使用与维护

 

第六十七物业使用与维护的一般要求 物业的使用和维护应当遵守市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、规章和管理规约、业主大会决定,不得有下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(三)违法搭建建筑物构筑物破坏或者擅自改变房外貌

)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备;

擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道,将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室()、书房和厨房的上方;

存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质等危险性物品,或者超荷载存放物品; 

侵占、损坏消防设施,占用消防通道,堵塞、封闭疏散通道及安全出口,在建筑内的共用走廊、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电;

(八)制造超过规定标准的噪音、异味或者影响邻居采光、通风;    

(九)违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧高空抛物;

(十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十二)饲养动物干扰他人正常生活;

(十法律、法规、规章、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

有前款规定行为之一的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告行政主管部门相关行政主管部门应当及时依法处理

业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

六十八物业共用部位等使用情况 业主大会成立前,利用物业共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当在物业服务合同中约定。经营收入在扣除经营管理等相关费用后,收益应当存入专项维修资金专户。经营管理等相关费用支出不得超过经营收入的百分之三十。

业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当经业主大会同意。经营收益归全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

经营收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当接受业主和居()民委员会的监督。经营收益的收支情况应当每半年在物业管理区域显著位置公示。

六十九临时占用物业共用部位在物业管理区域内需要临时占用物业共用部位或者开挖、埋设维修供水、排水、排污、供气、供电、通信等管道管线的,施工单位在开工前应当与物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会就路面、绿地等恢复原状等事项签订协议,并在施工现场做好安全防护;有停水、停电、停气等情形的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告,并可以通过电子信息方式告知全体业主。

七十〔房屋装饰装修〕 业主或者物业使用人装饰装修房屋,开工前应当向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染物业共用部位的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人不修复、清洁、恢复原状的,由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状,所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾,业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务企业清理的,按约定支付清理费用。

物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主或者物业使用人应当负责修复和赔偿。

业主或者物业使用人违反房屋装饰装修安全生产管理规定的,物业服务企业应当及时制止,并督促其改正;经督促不改正的,物业服务企业应当及时报告行政主管部门行政主管部门应当及时依法处理。

七十一车辆管理〕 利用物业共用部位停放车辆,车位的设置、使用、收费、管理等事项,由业主共同决定。

物业管理区域内设置车位、停放车辆,不得占用消防疏散通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道,不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆和大中型客货车辆、危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放,但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的车辆除外。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告公安机关交通管理部门公安机关交通管理部门应当及时依法处理。

第七十二条物业维护配合义务 物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时,相关业主或者物业使用人应当配合;给其他业主或者物业使用人造成损害的,依法承担赔偿责任

七十三有特定要求的设施设备的维护 电梯、机械式停车设备等特种设备,应当委托专业机构进行维修和养护;消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备,可以委托专业机构进行维修和养护。

七十四条专项维修资金归集 已售出房屋的首期专项维修资金,由业主在办理房屋入住手续前一次性足额交存;未售出房屋的首期专项维修资金,由建设单位在办理房屋所有权首次登记前一次性足额交存,其交存的专项维修资金在房屋售出后转由买受人承担。

业主未按本条例规定交存专项维修资金的,售房单位不得将房屋交付买受人。专项维修资金交存不全的新建项目,建设行政主管部门不予办理该项目所涉及房屋所有权首次登记前的备案手续。业主在办理房产交易或者不动产登记时,不动产登记机构应当核验专项维修资金交存情况。

物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金买受人延续使用

、县专项维修资金管理部门应当根据本地实际情况,在国家规定的幅度范围内,对专项维修资金缴纳标准进行适度调整。

第七十五条专项维修资金的补交、续筹 本条例实施前未交存专项维修资金的,应当按照有关规定补交。

专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,应当及时续交。续交涉及的具体方式、标准等事项,由业主大会在专项维修资金管理公约中约定;未制定专项维修资金管理公约但已成立业主大会的,由业主委员会拟订续交方案;未成立业主大会的,由居(村)民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的指导下拟订续交方案,经业主依法表决同意后实施。市、县物业行政主管部门可以根据本规定制定续交的具体实施意见。

已交存住房公积金的业主,可以依法从本人及配偶个人住房公积金账户中提取一定金额用于补交、续交专项维修资金。

七十六〔应急维修机制〕 住宅物业建设工程质量保修期满后,有下列情形之一的,可以使用专项维修资金:

(一)电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况、无法正常使用的;

(二)物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的;

(三)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的;

(四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(五)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

(六)因不可抗力等突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的;

(七)其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。

在紧急情况下使用专项维修资金,物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用,从专项维修资金列支。

应急维修程序和具体办法由市级人民政府确定。

    第七十七条应急专项维修资金的使用及管理 应急专项维修资金使用申请可以由业主、物业服务企业业主委员会或者物业管理委员会提出

应急专项维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用情况应当在专项维修资金拨付前进行公示。

专项维修资金管理机构应当建立专项维修资金管理系统,定期公布专项维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额及使用情况。

第七十八条专项维修资金的使用表决方式、形式 应急专项维修资金的使用,可以采取常规表决、异议表决、委托表决、集合表决和默认表决等方式。表决形式可以采取集体讨论、书面征求意见、电子投票等。具体表决方式和形式由业主大会决定。

第七十九条专有部分的维修养护业主长期空置物业的,应当告知物业服务企业,并与其就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商约定,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并明确紧急联系人以及联系方式。

八十 专业经营管线(缆)的维修养护更新责任 物业管理区域内供水、排水、供气供热、供电、通信等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业应当及时报告相关专业经营单位。

第七章 法律责任

 

八十一〔行政责任 违反本条例规定,相关行政主管部门未依法公示相关信息的,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》规定,由有权机关责令改正;情节严重的,对行政机关直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

八十二〔行政责任 违反本条例规定,物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政管理部门的工作人员不依法履行监督管理职责,发现违法行为不予查处,或者有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的,由有权机关依法给予处分。

第八十三条〔业主委员会法律责任〕 违反本条例规定,业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

第八十四条〔建设单位法律责任一〕 违反本条例规定,建设单位未对物业管理区域内与物业服务相关的物业服务用房、配套建筑依法办理权属登记手续的,由市、县人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

第八十五条〔建设单位法律责任 违反本条例规定,建设单位未在房屋买卖合同中约定配套建设的幼儿园、会所、休闲健身用房等归属的,由市、县人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二万元以下罚款。

八十六建设单位法律责任违反本条例规定,建设单位未对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,不主动公开承接查验协议,现场无法播放承接查验影像资料,或者影像资料未包含监控系统、消防系统等重要设施设备查验内容的,由市、县人民政府物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

八十七建设单位法律责任违反本条例规定,对物业承接查验发现的问题,建设单位未整改落实或者未签订承接查验协议,将物业移交给物业服务企业的,由市、县人民政府物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

第八十八条 〔建设单位法律责任 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由市、县人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上一万元以下罚款:

(一)未按照要求提供筹备首次业主大会会议所需材料的;

(二)未按照规定备案前期物业服务合同临时管理规约的;

(三)未按照规定承担前期物业承接查验费用的。

八十九物业服务企业法律责任  违反本条例规定,物业服务企业未经承接查验或者未签订承接查验协议,接收并实施该物业服务管理的,由市、县人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

第九十条〔物业服务企业法律责任二〕 违反本条例规定,物业服务企业未在住宅物业交接之日起三十日内,办理物业承接查验备案的,由县级人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

九十一〔物业服务企业法律责任 违反本条例规定物业服务企业有下列行为之一的由市、县人民政府物业行政主管部门给予警告,并处以五万元以上十万元以下罚款

(一)未经法定程序,擅自接管物业服务项目的;

(二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定终止物业服务的;

(三)被解聘的物业服务企业退出或者强占物业服务用房、共用设施设备的。

九十二〔物业服务企业法律责任 违反本条例规定物业服务企业有下列行为之一的,由市、县人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二万元以下罚款情节严重的,由市场监督行政主管部门依法吊销营业执照;给业主造成损害的,依法承担赔偿责任

(一)被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续的;

(二)被解聘的物业服务企业违反规定在退出物业管理区域前未维持正常的物业管理秩序的。

九十三〔物业服务企业法律责任 违反本条例规定,物业服务企业有下列行为之一的,由市、县人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三千元以上五千元以下罚款;给业主造成损害的,依法承担赔偿责任:

(一)物业档案资料缺失的;

以业主欠缴物业服务费为由限制业主进出小区、入户和车辆进入停车位的;

(三)在不具备停放车辆条件的道路、场地设置车位的;

(四)未履行车辆停放管理义务的;

(五)泄露业主个人信息的。

第九十四违规停放车辆法律责任〕 违反本条例规定,单位或者个人有下列情形之一,且驾驶人不在现场或者驾驶人虽在现场不听从物业服务企业劝阻的,由公安交通管理部门予以处理:

(一)在不应当停放车辆的道路、场地停放车辆的;

(二)停放工程车辆大中型客货车辆、危险品运输车辆的。

 

第八章

 

九十五法律适用 法律、行政法规对物业管理另有规定的,从其规定

九十六名词含义 本条例下列用语的含义:

(一)物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物,以及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,为业主提供服务的活动。

(二)承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

(三)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信等设施设备及相关管线和计量装置。

(四)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅物业内业主或者单幢住宅物业内业主以及与之结构相连的非住宅物业业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

(五)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

(六)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

(七)物业服务用房,包括物业办公用房、门卫保安室、监控设备用房和维修、保洁等辅助用房。

(八)物业管理区域显著位置,包括物业管理区域的主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

(九)物业档案,包括物业权属资料、技术资料、验收资料,业主、物业使用人的权属资料、个人资料,物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业管理相关合同资料等。

(十)终端用户端口,是指包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信等设施设备及相关管线和计量装置与最终用户交接处。

九十七面积和业主人数的计算方式 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

(三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

九十八施行日期〕本条例自    日起施行。